Budowa domu krok po kroku


     Przed rozpoczęciem budowy domu musimy uzyskać pozwolenie na budowę. Pozwolenie to wydaje Wydział Architektury Urzędu Miasta lub Starostwo Powiatowe na podstawie projektu budowlanego, który sporządzają projektanci z uprawnieniami. Nim jednak przystąpimy do projektowania domu musimy uzyskać od Wydziału Architektury Urzędu Miasta lub od Urzędu Gminy, warunki zabudowy dla naszej działki. Warunki te określają min: położenie linii zabudowy, czyli odległości ściany frontowej budynku od granicy działki, maksymalny procent zabudowy, dopuszczalny kąt nachylenia dachu i inne informacje. Są to podstawowe wytyczne, które musi spełnić projektowany budynek. W trakcie występowania o warunki techniczne urząd będzie wymagał od nas opinii od dostawców mediów takich jak: prąd, woda, gaz, kanalizacja czy istnieje możliwość przyłączenia do ich infrastruktury. Będzie to istotne szczególnie w przypadku podłączenia do sieci energetycznej i wodnej, gdyż jej brak może uniemożliwić wydanie zgody na budowę.

Ponadto budynek musi zostać zaprojektowany zgodnie z prawem budowalnym oraz warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Warunki te określają między innymi odległość budynku od granicy działki, minimalne wymiary drzwi i niektórych pomieszczeń (np. kotłowni). Sporządzony na podstawie warunków zabudowy oraz warunków technicznych obiekt może uzyskać pozwolenie na budowę. Gotowy projekt w czterech egzemplarzach składamy w Urzędzie Miasta lub w Starostwie Powiatowym w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Urząd ma 65 dni na sprawdzenie projektu budynku pod względem zgodności z prawem budowanym i uzyskanymi warunkami zabudowy. W tym okresie wydawane jest pozwolenia na budowę. Po jego uprawomocnieniu, czyli uzyskaniu ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę tj. po upływie 14 dni od potwierdzonego odebrania decyzji pozwolenia na budowę przez wszystkie strony, które biorą udział w tym postępowaniu (np. sąsiedzi). Mając w ręku ostateczną decyzję możemy przystąpić do budowy domu.

Schemat procesu inwestycyjnego
Schemat procesu inwestycyjnego

Najlepiej rozmawiać z kilkoma firmami wykonawczymi na raz. To da nam szerszy obraz sytuacji i powinno pozwolić na wybór optymalnej oferty. Jest to najważniejszy moment inwestycji. Trafny wybór wykonawcy może pozwolić zaoszczędzić nam dużo pieniędzy, czasu i nerwów. Dlatego polecamy, aby w trakcie wyboru firmy wykonawczej mieć już wybranego kierownika budowy. Doświadczony kierownik budowy znający rynkowe ceny oraz realia budów, powinien pomóc nam odsiać „plewy od żniwa”, czyli podpowie najlepsze z rozwiązań. Niestety rynek budowlany pełen jest różnych, często nieuczciwych lub niekompetentnych firm, które uważają się za fachowców. Jeśli nie znają się Państwo na budowaniu, lepiej będzie, w podjęciu decyzji o wyborze firmy, posiłkować się opinią kierownika budowy. Bardzo ważną rzeczą podczas rozmów z firmami wykonawczymi jest uszczegółowienie naszych oczekiwań co do jakości zastosowanych materiałów do budowy domu. Należy mieć świadomość, iż projekty budowlane nie są bardzo szczegółowe, a zlecenie firmie budowlanej wykonanie stanu deweloperskiego na podstawie jedynie projektu może okazać się dla nas już w trakcie budowy niemiłą niespodzianką. Doświadczenie pokazuje, że wyobrażenia budowanego budynku przez inwestora i wykonawcy są zupełnie inne. Inwestor wyobraża sobie piękny dom z drogich materiałów a wykonawca niekoniecznie… Dlatego materiały, które nie zostały szczegółowo zaprojektowane, należy dokładnie opisać. W tym celu należy wykonać kosztorys, który określi typ materiałów, oraz zakres robót do wykonania. Często projekty budowlane opisują typ cegieł, stropów, klasę betonu, jednak nie informują dokładnie o elementach wykończeniowych. Dlatego powinniśmy odpowiedzieć sobie na pytanie z jakich materiałów chcemy wykonać nasz budynek. Warto określić typ i model: drzwi wejściowych, bramy garażowej, okien, pieca grzewczego, grzejników/ogrzewania podłogowego, dachówki, tynków zewnętrznych itp. Precyzyjne uszczegółowienie gwarantuje nam, że wykonawca wyceni, a później wykona to co chcemy, a nie to co będzie najtańsze. Dodatkowo takie informacje dają nam pewność, iż wszystkie firmy wyceniają to samo. Niestety pomijając ten krok okazuje się często, że oferty wykonawców różnią się bardzo ceną. Nie da się ich wówczas porównywać, gdyż jedni wyceniają dobre jakościowo materiały, a inni najtańsze. Niedoświadczony inwestor, który kieruje się wyłącznie ceną, wybierze wówczas może i najtańszy wariant, ale nie najlepszy. Co gorsza, często w trakcie budowy okazuje się, że inwestor, który znalazł więcej czasu na zapoznanie się z dostępnymi na rynku materiałami chce konkretne rozwiązanie i wówczas czekają go dopłaty bo najtańszy wykonawca takich, które wybrał inwestor nie przewidywał. Na koniec wykonawca, którego oferta była najtańsza okazuje się najdroższy.
Jeśli nie chcemy być zaskoczeni w trakcie budowy jakością materiałów, koniecznie musimy określić ich parametry na etapie ofertowania przez wykonawców. Kolejnym problemem, który często pojawia się w trakcie wyboru firmy wykonawczej jest oferowany przez nich zakres prac. Często jedna firma oferuje wykonanie całości robót, podczas gdy inna firma nie ujmuje w ofercie np. tarasów i schodów zewnętrznych. Jest to kolejny powód dla, którego niezbędnym okazuje się wykonanie kosztorysu. Niedopuszczalnym jest składanie ofert przez wykonawców w formie „ [cena] za całość”. Czyli za co? Tak jak np. gdy wybieracie się Państwo do salonu samochodowego otrzymujecie ofertę na konkretny model auta plus kilka wariantów wyposażenia, tak budowa domu musi być poprzedzona kalkulacją kosztorysową, która dokładnie określi standard budynku. Nieocenionym zatem jest kosztorys, który wskaże wykonawcy jakie mamy oczekiwania co do jakości wykonania budynku.

Schemtat procesu przedinwestycyjnego
Schemtat procesu przedinwestycyjnego

Chcąc rozpocząć prace budowlane powinniśmy posiadać energię elektryczną oraz wodę na placu budowy. W tym celu wskazane jest podpisanie umowy na wykonanie przyłącza energetycznego nawet z dziesięciomiesięcznym wyprzedzeniem! Czas wykonania przyłącza zależy od wielu czynników, w głównej mierze od odległości do najbliższej rozdzielni elektrycznej lub innego złącza elektrycznego oraz od ilość stron (właścicieli działek) biorących udział w postępowaniu związanym z prowadzeniem przewodu zasilającego. Innym rozwiązaniem, na które nie zawsze możemy niestety liczyć jest użyczenie prądu na pewien czas od sąsiada, zakładając u niego swój podlicznik energii. Podobnie jak z prądem rzecz ma się z wodą. Tu również powinniśmy liczyć się z kilkumiesięcznym terminem realizacji przyłącza. Wykonanie obu przyłączy wymaga uzyskania stosownych uzgodnień i pozwoleń, na które potrzebujemy sporo czasu, dlatego warto pomyśleć o nich z wyprzedzeniem.
Zgodnie z prawem budowlanym rozpoczęcie budowy należy poprzedzić poinformowaniem urzędu o zamiarze rozpoczęcia budowy z 7-dniowym wyprzedzeniem. Zgłoszenie o zamiarze rozpoczęcia budowy dostarczamy do nadzoru budowanego, w którego obrębie będą prowadzone prace budowane. Wraz ze zgłoszeniem dostarczamy oświadczenie kierownika budowy o przejęciu obowiązków na naszej budowie. Dopiero po 7 dniach od zgłoszenia możemy rozpocząć prace budowlane.

[pobierz] 0.5 MB kosztorys-zerowy-wzor

Przykładowy kosztorys

Kosztorys czasami przygotowują biura projektowe, te które projektowały budynek oraz kierownicy budów. W naszej opinii to jednak kierownik budowy powinien przygotować kosztorys budynku. Przygotowanie kosztorysu powinno poprzedzać spotkanie z inwestorem, podczas którego omówiony jest projekt i zaproponowane w nim rozwiązania. Doświadczony kierownik budowy wskaże miejsca/materiały, na których nie należy oszczędzać i odradzi materiały, które nie mają istotnego znaczenia dla użytkowania i trwałości budynku. Ponadto doświadczony kierownik ma najlepsze rozeznanie cen rynkowych oraz trwałości i jakości dostępnych na rynku materiałów.

 

Wypełniony przez wykonawcę kosztorys z zaproponowanymi przez niego cenami jest podstawą do podpisania umowy na wykonanie robót budowlanych.

 

Zapraszamy do zapoznania się z artykułem dotyczącym umowy o roboty budowlane