Gdy wybierzesz już wykonawcę, najważniejsze by spisać z nim umowę na roboty budowlane. Umowa zabezpiecza zawsze obie strony i powinna być możliwie precyzyjnie skonstruowana. 

Schemat umowy
Dane Inwestora i Wykonawcy

Przedmiot umowy i oświadczenia stron

Przedmiot umowy powinien obejmować

-zakres robót
-wykaz projektów
-inne dokumenty (np.kosztorys, harmonogram i pozwolenie na budowę)

Najważniejszymi oświadczenimi są: ze strony inwestora oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością oraz posiadaniu dostatecznych środków finansowych, zaś ze strony wykonawcy oświadczenie o posiadaniu odpowiedzniej wiedzy, sprzętu i uprawnień do prowadzenia swojej działalności.

Obowiązki inwestora
Obowiązki inwestora wynikają z ustaleń z wykonawcą. Najczęściej jest to zapewnienie dostawy prądu i wody. Jeśli wykonawca świadczy tylko usługę w formie robocizny wówczas obowiązkiem inwestora będzie dostarczanie materiałów na budowę oraz sprzętu np. pompa do betonu. Należy mieć na uwadze fakt, że materiały te powinny być dostarczane płynnie i na czas.

Obowiązki wykonawcy
Do głównych obowiązków wykonawcy należy wykonanie robót zgodnie z umową i jej załącznikami tj. projektem budowalnym, kosztorysem i harmonogramem.

Materiały i urządzenia
Podpunkt ten powinien ponownie wskazać po czyjej stronie znajduje się zamawianie materiałów. Jeśli wykonawca zapewnia dostawę materiałów, koniecznie najpóźniej na koniec budowy powinien przedstawić odpowiednie atesty i aprobaty na wbudowane materiały. Ponadto punkt ten określa kto odpowiada za materiały. W przypadku gdy wykonawca dostarcza materiały to zgodnie z prawem on odpowiada za nie do czasu odbioru(również ponosi ryzyko ich kradzieży). Sprawa komplikuje się gdy to inwestor zamawia materiały. Wówczas wskazane jest określenie kto odpowiada za materiał i jego ewentualne zniszczenie(np. spowodowane błędami wykonawcy).

Terminy

Punkt ten powinien określać termin rozpoczęcia i zakończenia robót. W przypadku etapów robót mogą tu również pojawić się informacje o planowanym terminie rozpoczęcia i zakończenia poszczególnych etapów.

Roboty dodatkowe

Nie ma chyba budowy, która zostaje wykonana bez jakichkolwiek zmian. Często w trakcie procesu budowlanego inwestorzy zmieniają ilość ścian działowych, wymiary okien i inne elementy budynku. W związku z powyższym umowa powinna szczegółowo precyzować sposób rozliczenia powstałych tą drogą robót. Niezbędnym w tej sytuacji jest kosztorys ofertowy wykonawcy na podstawie, którego obliczana jest wartość nie ujętych wcześniej robót. Bezwzględnie jednak przed przystąpieniem do wykonania robót dodatkowych należy uzgodnić ich zakres i wartość z inwestorem. Nie zachowanie tej zasady może powodować, iż inwestor nie zapłaci za wykonane roboty dodatkowe wcale, lub zapłaci tylko część, która będzie uważał w swojej opinii za słuszną. Dlatego ważne by wszelkie roboty dodatkowe były potwierdzone aneksem do umowy, a ich koszt powinien być znany przed wykonaniem robót.

Wynagrodzenie
Kwota wynagrodzenie powinna pokrywać się kwotą z kosztorysu inwestorskiego.
Całkowita wartość umowy dzielona jest najczęściej na kilka części-etapów, które powinny obejmować zamknięty zakres robót, przykładowo:
-stan zero(do poziomu posadzki parteru)
-ściany parteru
-strop
-ściany pietra
-konstrukcja dachu
-pokrycie dachu
-stolarka okienna i drzwiowa zew., brama garażowa
-instalacje elektryczne
-instalacje sanitarne
-tynki
-posadzki
-ocieplenie budynku
-zagospodarowanie terenu
Oczywiście przedstawione etapy robot mogą ulegać modyfikacją jednak większe rozrzedzenie płatności może być uciążliwe. Płatność za roboty powinna być dokonywana po zakończonym i odebranym etapie robót. Nigdy w formie zaliczki! Termin płatności powinien wynosić od 7-30dni.

Odbiory robót
Obowiązkiem nałożonym przez Prawo Budowane na Inwestora jest odbiór robót na budowie. Odbierane powinny być poszczególne etapy robót, oraz roboty zanikające (np. izolacje, instalacje). Odbiór powinien odbyć się najlepiej w terminie do 3 dni od zgłoszenia przez wykonawcę. W praktyce odbywa się najczęściej w dniu lub następnego dnia od zgłoszenia gotowości do odbioru. Do dokonaniu odbioru powinien być sporządzony protokół odbioru określający zakres odbioru, termin oraz ewentualne uwagi z odbioru. Protokół z odbioru powinien być podstawą do wystawienia faktury przez wykonawcę. Odbiór robót nie zwalnia wykonawcy z naprawy wad, które nie zostały stwierdzone podczas odbioru a wynikły w późniejszym okresie-np. brak pionowości ścian lub inne wady ukryte.

Rozwiązanie umowy
Umowa powinna przewidywać możliwość odstąpienia od niej obu stronom procesu budowanego. 

Rękojmia i gwarancja
Ten punt jest szczególnie istotny z punktu ewentualnych usterek, które mogą się pojawić w trakcie użytkowania budynku. W punkcie tym określany czas gwarancji-nie powinien być on jednak krótszy od 24miesięcy. Realny maksymalny czas gwarancji to 60miesięcy. Ważnym punktem umowy powinno być również określenie terminu usunięcia usterek oraz ustalenie, co w sytuacji gdy usterka nie zostanie usunięta w terminie.

Kary umowne

Odstąpienie od umowy zazwyczaj powodują koszty dla jednej ze stron. Rozwiązanie umowy przez inwestora może narazić wykonawcę na koszty wynikające z zamówionego wcześniej materiału, którego może nie móc zwrócić do dostawcy, zaś zerwanie umowy przez wykonawcę może narazić z kolei na koszty inwestora. W związku z tym przyjmuje się najczęściej, iż kara za odstąpienie od umowy wynosi 10% wartości umowy netto.

Postanowienia końcowe